부동산 사기 당하지 않는 방법 및 해결책

 

철저하게 알아봐도 부동산 사기는 누구나 당한다.

심지어 법조인들도 영락없이 당한다.

이를 증명하듯, 사기당한 상가 또는 물건에 소송인 추진 회장 또는 대표가 변호사가 많은 이유이기도 하다.

그 이유는 사기꾼들은 이론과 실무를 누구보다 잘 아는 이들인데 이걸 어떻게 막겠는가?

 

심지어 교묘하게 그 틈을 비집고 사기치려 한다는 것이다.

이러한 그들의 생각과 사고는 일반인이 이해하기 어려울 정도이기도 하다.

​그렇다면, 우리는 어떻게 해야 최소한으로 부동산 업계 사기꾼들을 피할 수 있을까?

최소한의 체크리스트를 통해 큰 사고를 막고자 제안 드린다.

 

 

1. 우리는 어떤 생각으로 부동산 구매를 결정해야 할까?

- "이 부동산도 괜찮구나...? 다른 건 무엇이 있지?" 라는 마인드 셋을 맞춰야 한다.

대부분 충분하지 않은 시간으로 제한된 정보에서 손쉽게 구매하려는 경향이 크다.

왜냐하면 바쁜 직장인 또는 사업, 프리랜스 분들의 경우는 시간이 촉박하기 때문이다.

사기꾼은 이런 그들의 심리를 정확하게 파악하여 제촉한다.

그리고 그것이 먹힌다는게 중요한 것이다.

이런 그들의 전문적인 행태는 한두번 해본 솜씨가 아니다.

당신도 당할 수 있다는 걸 반드시 상기했으면 한다.

 

해결책 : "부동산 구매는 급하게 하는게 아니다! 특히 내 몫돈이 들어가는 건 조심하자." 라는 마인드를 가지자.

자신의 예산과 계획 범위에서 하나하나 알아가며 차곡차곡 쌓아 간 뒤 결정하는게 좋겠다.

정말 부동산이 자신에게 필요하다면, 충분한 시간을 확보하고 알아보는게 좋다.

"충분한 시간 확보"가 중요하는 말이다.

 

2. 부동산 구매 시 플랜 B, C, D, E ~~~ Z까지 심지어 최악은 "안 산다." 까지도 옵션을 설정 한다.

- 자신이 판단하였을때 부동산 위치, 가격, 시기 등 최선 선택이라 판단할 거다.

하지만 그렇지 않다.

당신은 수 많은 매체들 미디어, 신문, 유튜브, 블로그 등 일상에 접하는 모든것에 노출되어 있다.

사기꾼들은 팀플레이로 움직이기 때문에 이 모든 매체들에 똑같은 신호를 강하게 준다.

"지금 안사면 당신은 가난해 질겁니다." 라는 형태로 위에 많은 매체들에 똑같은 시간에 비슷한 형태로 광고한다.

당신은 이러한 광고에 노출 되어 있기 때문에 무의식에 사로 잡힌다.

"부동산 반드시 사야하는 것이 구나!" 라고 말이다.

심지어 필요하지도 않는 사람들도 구매를 제촉 당하여 큰 피해를 입히는게 부동산 시장 바닥 상황이다.

현실적으로, 부부가 대출을 받아 5억 이상 빛을 지길 원하는 가정이 몇이나 되겠는가?

그마저 시장이 좋지 않을때는 거래 가격에 5억이 깎여 버린다는 걸 목격할 수 있다.

이런 사람들은 대부분 회생이나 파산을 고려하는게 수순이다.

 

해결책 : 자신의 맥락을 파악하는게 중요하다. 그리고 전문가들의 말을 분별할 줄 알아야 하는 지혜도 필요하다.

사기꾼들은 일이 터진 다음에 알게된다. 대부분은 정체를 알기 어렵다.

심지어 공인중개사도 "관행상 괜찮다" 라는 조언을 하는 사람들도 있다.

사례로 예를들자면, 부동산 중개업자는 신탁회사 이전된 물건에 대해서 기존 집 주인 전세 계약해도 관행상 괜찮다고 한다.

이런 전문가의 제안은 말이 안되고 정확하지도 않는 제안이다.

부동산 신탁회사로 이전된 물건은 엄연히 "신탁회사 소유 물건"이다.

이럴땐, 신탁사에 문의하고 그들과 정확하게 계약 거래해야 자신의 돈이 안전이 확보된다는 걸 기억하자.

 

3. 내 맥락에서 더 좋은 선택들이 존재한다는 걸 기억하자.

- 부동산 사기꾼들은 거래 중개 후 수수료를 어마어마하게 받는 구조이다.

그리고 전세금, 또는 대출금을 합법을 가장하여 불법으로 취득하는 이들이 보통이다.

그들은 일반인들 상대로 "판매"에 집중하기 때문에 일반인들은 이들과 대화하다보면 현명한 선택을 하기 힘들다.

왜냐하면 그들은 돈을 벌기 위해 전문적으로 훈련된 사기꾼이기 때문에 매혹한다.

이들은 "밥먹고 사기치는 일들만 하는데 어떻게 대응할 수 있겠는가?"

 

해결책 : 주변에 도움을 청하자.

1. 다양한 전문가에게 중복으로 의견을 받는것이다.

2. 급할 게 업다. 급한 건 제촉당해서 심리적으로 그런것 뿐이다.

3. 그 지역과 그 부동산 물건을 잘 아는 사람의 도움을 구하자.

- 유료 상담이라도 하자. 큰 피해를 당한 뒤에는 감당하기 어렵기 때문이다.

돈을 들여서라도 괜찮다면 전문가 의견을 받는것도 좋은 태도이다. 이런 돈은 아까워 하지 말자.

 

 

 

<부동산 사기꾼들의 어떻게 움직이고 행동할까?>​

1. 사기꾼은 팀플로 움직인다.

2. 사기꾼은 법의 틈새를 이용한다.

3. 사기꾼은 마지막 시나리오는 감옥이다.

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1. 사기꾼은 팀플로 움직인다.

컨설팅업체, 블로거, 유튜버, 공인중개사, 법무사, 법무법인, 은행, 보증보험 등등 자신이 능숙히 컨트롤할 수 있는 이들이다.

일반인이 어떻게 이것을 방어할 수 있겠는가?

업계 선수가 아니라면 어렵다.

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2. 사기꾼은 법의 틈새를 이용한다.

부동산 등기, 은행 부채 관리, 계약, 세부과정 등 법조 업계 선수들도 방심할 만한 과정을 파고든다.

예를 들자면, 은행 부채에 대해 말소 등기를 진행한다.

은행 말소등기에는 은행 변제 완료 증명서를 필요로 한다.

이 문서를 위조한 뒤 새로운 매수인에게 부동산을 판다.

왜냐하면 많은 부분에서 부채 말소와 부동산 매수 등기를 동시에 하는 경우가 많기 때문이다.

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3. 사기꾼은 마지막 시나리오는 감옥이다.

일반인은 상상할 수 없는 생각이다.

그런데 사기꾼들은 걸리면 감옥 간다는 생각으로 생활한다.

이런 마인드를 가진 사람을 일반인이 어떻게 대응하겠는가?

그 피해를 부동산 전세 계약자 또는 매수인 및 관계자들이 피해를 당한다.

 

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<체크리스트>

 

최소한의 방어 대책은 무엇인가?

솔직히 말하자면 너무나도 많이 체크리스트 목록을 만들 수 있다.

끝도 없이 만들 수 있다. 하지만, 큰 틀에서 몇가지만 제안하겠다.

 

부동산 거래 시 체크리스트

1. 공인중개사 등록이 제대로 된 곳인지 그리고 설명 당사자가 누구인지 확인한다.

- 공인중개사 협회 등록이 되어 있어야 거래 시 분쟁 보상이 가능하다.

- 공인중개사가 입석해 있고 보조직원이 도와줘야 올바른 거래 계약 시작이다.

2. 부동산 등기부등본을 현재 시간으로 떼어 내용을 확인한다.

- 한국은 등기부등본이 공신력이 독일과 같이 법률 보호가 되지 않는 문서라는 걸 잊지 말자.

3. 중개인 설명을 녹음한다.

- 서로 오해가 없도록 안전장치를 만드는 것이다. 혹시 모를 거래 간 민사소송 시 증거자료가 된다.

4. 중개인이 애매하게 말하거나 직접 질문에 돌려 말한다면 느껴지면 다른곳으로 가라

- 중개인은 설명 의무가 있기 때문에 "정확하게 알려주는 것"이 보수표에 다 포함되어 있는 것이다.

5. 계약 시 법무사 또는 법무사 직원에게 눈치껏 물어라.

- 내가 하고 있는 계약이 향후 어떻게 진행되는지 말이다. (매매, 설정, 전세권 등등)

6. 서류 접수증명원을 받거자. 또는 등기소 홈페이지에서 부동산 목록 진행사항을 검색하자.

7. 매매 시 상대방 매도 측 부동산 대출 상환 은행 담당자와 전화번호를 알아두자

- 매수자 입장에서 귀찮더라도 "은행에 전화를 걸어 확인하라."

8. 전체 서류에 대한 사진 또는 문서들을 저장해 기록해 두자.

- 혹시모를 과정 상 누락된 점들이나 소송 시 대응가능하도록 만드는게 중요하다.

 

일반적인 마인드셋 체크리스트

1. 부동산 구매 동기를 확인한다.

- 만약, 당신이 부동산 거래를 통해 이익 실현을 원한다면 위험감수 하는 걸 추천하진 않는다.

- 시장에는 수 많은 사람들이 전부 고수이다. 만약 당신이 과거에 성공을 하였다면, 그건 단지 시장이 좋았기 때문에 잘된거다.

- 내가 거주할 목적이라면 구매동기가 안전한 것이다.

2. 플랜 B ~ Z까지 만든다.

- 좋은 부동산이 나왔지만 무리한다면 상당한 시간 동안 고통받을 수 있다.

3. 충분한 시간을 갖고 물건을 알아본다.

- 내가 몇번 보고 마음에 들었다고 덜컥 계약하지 말자.

- 그 뒷단에 수 많은 안좋은 것들이 존재한다. (이웃, 소음, 화장실 위생, 곰팡이, 배관상태, 흡연자 거주 등등등)

4. 전세 계약자 경우는 보증보험 가입은 필수이다.

- 보증보험 가입이 어려운 부동산 이라면 뒤도 보지 말고 계약하지 말자.

- 자신이 법률지식과 경험이 있어서 위험감수를 한다면 말리진 않겠다.

5. 국세 완납 증명서를 요구한다.

- 대부분 채무자들은 국세가 먼저 밀린다. 국세가 밀렸다는 건 당사자가 현재 채무가 쌓여 있을 확률이 크다.

소액이라도 채무가 있다면 의심해 보자.

국세완납증명서가 깔끔하다면 "시작 단계"는 좋은거다. 그렇다고 다른게 좋다는 건 아니니 오해 말자.

6. 다양한 위험 사례를 공부해 알아본다.

거래처 법무법인, 법무사, 공인중개사 관계된 이들에게 질문을 하고 물어보라.

최악의 상황에 왔을 때 내가 감당할 수 있을지 파악한다.

7. 자신만의 체크리스트를 종이 또는 엑셀로 만든다.

- 체크리스트는 내가 원하는 걸 명확하게 갖도록 도와주는 기술이다.

- 머리로만 계산한다면 올바른 객관적인 판단이 안선다.

- 조금 힘들더라도 종이나 핸드폰에 체크리스트를 만들어 보고 하나하나 꼼꼼하게 하자.

- ***작게는 몇천 만원에서 크게는 억단위가 넘어가는 계약을 한다는 걸 잊지말자.***

 

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1. 법제처 양식 (무료) 법제처 (moleg.go.kr)

2. 대법원 소장 양식 (무료) 양식모음 - 민원안내 - 전자민원센터 (scourt.go.kr)

3. http://www.thinkzon.com/sale_form/5600480

(유료)

 

(무료)는 자신이 법률 지식이 있다면 처음부터 작성해 준비하면 된다.

(유료)는 자신이 부족해도 이미 전문가가 만들어 놓은 양식을 참고하여 수월함을 제공해 준다.